Το νέο καθεστώς προστασίας πρώτης κατοικίας

Ούτε ένα ούτε δύο, αλλά πέντε κριτήρια, σε συνδυασμό με τέσσερις δικλίδες ασφαλείας, έχουν συμφωνήσει κυβέρνηση και τράπεζες ότι πρέπει να πληροί κάποιος για να προστατεύσει την πρώτη κατοικία του βάσει του νέου πλαισίου που θα ψηφιστεί έως τα τέλη του μήνα από τη Βουλή.
Στόχος, να αποφευχθεί η εκμετάλλευση της προστασίας από τους στρατηγικούς κακοπληρωτές, που, σύμφωνα με στοιχεία από τις τράπεζες, έχουν παρεισφρήσει κατά χιλιάδες στον νόμο Κατσέλη, αλλοιώνοντας το πνεύμα του. Τα κριτήρια που πρέπει να πληροί κάποιος προκειμένου να προστατεύσει τη πρώτη κατοικία του είναι:
1. Το ύψος των δανείων, δηλαδή το υπόλοιπο της οφειλής, όπως διαμορφώνεται σήμερα μαζί με τους τόκους, να μην ξεπερνάει τις 130.000 ευρώ.
2. Η αξία της πρώτης κατοικίας που θέλει να προστατεύσει να μην ξεπερνά τις 250.000 ευρώ.
3. Οι καταθέσεις που έχει ο οφειλέτης να μην είναι πάνω από το 50% της οφειλής του.
4. Το σύνολο της ακίνητης περιουσίας που διαθέτει να μην υπερβαίνει το 200% της οφειλής του.
5. Το εισόδημά του να μην ξεπερνά τις 12.500 ευρώ όταν πρόκειται για μονομελή οικογένεια και τις 21.000 ευρώ όταν πρόκειται για ζευγάρι, όριο που προσαυξάνεται κατά 5.000 ευρώ για κάθε παιδί, έως τρία.
Αυτό είναι το σύνολο των κριτηρίων που πρέπει κάποιος να συγκεντρώνει, προκειμένου να θεωρηθεί επιλέξιμος και να κάνει αίτηση για να προστατεύσει την πρώτη κατοικία του. Στη ρύθμιση, πέραν των φυσικών προσώπων, θα μπορούν να ενταχθούν και έμποροι που έχουν οφειλή σε τράπεζα με προσημείωση την πρώτη κατοικία τους. Τόσο για τα φυσικά πρόσωπα όσο και για τους επαγγελματίες, η τράπεζα, υπό προϋποθέσεις, θα μπορεί να προχωρά σε «κούρεμα» μέρους της οφειλής, ενώ το Δημόσιο, από την πλευρά του, θα συνεισφέρει με την επιδότηση κατά το ένα τρίτο της δόσης του δανείου που θα προκύψει μετά τη ρύθμιση και το τυχόν «κούρεμα».
Το νέο πλαίσιο καλύπτει επίσης όσους έχουν στις 31 Δεκεμβρίου 2018 ληξιπρόθεσμη οφειλή προς τις τράπεζες, δηλαδή δάνειο σε καθυστέρηση πάνω από 3 μήνες. Δεν αφορά δηλαδή αυτούς που ακόμη και αν έχουν αυτές τις προϋποθέσεις πληρώνουν τις οφειλές τους προς τις τράπεζες. Ο έλεγχος της επιλεξιμότητας αποτελεί το πρώτο στάδιο, που ανοίγει τον δρόμο για τη ρύθμιση της οφειλής με συγκεκριμένους όρους, αλλά οι προϋποθέσεις του νέου νόμου δεν εξαντλούνται εδώ, καθώς συνοδεύεται με αυξημένες δικλίδες ασφαλείας για την αποτροπή της καταστρατήγησής του από επιτηδείους. Αυτές είναι:
• Οσοι έχουν υποβάλει αίτηση για υπαγωγή στον νόμο Κατσέλη, αλλά δεν έχει εκδικαστεί η υπόθεσή τους, θα υποχρεωθούν να υποβάλουν αίτηση στην πλατφόρμα ώστε να διαπιστωθεί εάν πληρούν τα υφιστάμενα κριτήρια επιλεξιμότητας. Πρόκειται δηλαδή για ένα είδος γρήγορου προδικαστικού ελέγχου.
• Κανένας δανειολήπτης δεν θα έχει προστασία πρώτης κατοικίας χωρίς προέλεγχο –μέσω της πλατφόρμας– με τον οποίο θα πιστοποιείται ότι πληροί τα κριτήρια επιλεξιμότητας.
• Οποιος επιλέξει την προσφυγή στη Δικαιοσύνη, αντί της προτεινόμενης ρύθμισης από την τράπεζα, θα πρέπει να καταβάλει το 30% της δόσης μέχρι την εκδίκαση της υπόθεσής του, έναντι του 10% που ισχύει σήμερα.
• Οποιος δεν καταβάλει τρεις δόσεις θα χάνει την προστασία και η κατοικία του θα βγαίνει αυτομάτως σε πλειστηριασμό.
Οι όροι αυτοί αποσκοπούν να «εκπαραθυρώσουν» τους στρατηγικούς κακοπληρωτές και εν γένει αυτούς που δεν επιδιώκουν μια έντιμη ρύθμιση με την τράπεζα, αλλά έχουν υποβάλει αίτηση υπαγωγής στον νόμο Κατσέλη προκειμένου να κερδίσουν χρόνο. Οι εκκρεμείς αιτήσεις στον νόμο Κατσέλη ανέρχονται, με βάση τα στοιχεία για το τέλος του 2018, στις 135.000 και, σύμφωνα με εκτιμήσεις από τράπεζες, ένα σημαντικό ποσοστό που φθάνει έως και το 25% έχει κάνει αίτηση προκειμένου να αποφύγει τον πιθανό πλειστηριασμό της ακίνητης περιουσίας του έως την εκδίκαση της υπόθεσής του από το δικαστήριο. Πρόκειται για συνηθισμένη πρακτική που επιτρέπει το γεγονός ότι ο νόμος σήμερα δεν προβλέπει τον προέλεγχο των αιτήσεων αυτών, προκειμένου να διαπιστωθεί κατά πόσον οι αιτούντες πληρούν τα κριτήρια για την προστασία της πρώτης τους κατοικίας. Δεν είναι τυχαίο ότι σήμερα πάνω από το 30% των αιτήσεων που φθάνουν στα δικαστήρια απορρίπτεται όταν η υπόθεση εκδικάζεται και βασικότερη αιτία είναι το γεγονός ότι ο αιτών δεν πληροί τα κριτήρια του νόμου, με βασικότερο το να είναι φυσικό πρόσωπο χωρίς εμπορική ιδιότητα.
Στον νέο νόμο εκτιμάται ότι μπορούν να ενταχθούν περίπου 170.000-180.000 δανειολήπτες που έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς τις τράπεζες περί τα 10 δισ. ευρώ. Πρόκειται για το 40% των δανειοληπτών που έχουν οφειλές με προσημείωση της πρώτης κατοικίας τους, ο συνολικός αριθμός των οποίων φθάνει περίπου τους 400.000. Στόχος το νέο πλαίσιο να ψηφιστεί έως τα τέλη Φεβρουαρίου, οπότε και λήγει η παράταση που έχει δοθεί σήμερα στο άρθρο 9 του νόμου Κατσέλη και να τεθεί άμεσα σε εφαρμογή.
Σύνδεση της πλατφόρμας με την ΑΑΔΕ
Η επιλεξιμότητα των δυνητικών δικαιούχων θα διαπιστώνεται στο αρχικό στάδιο με την υποβολή της αίτησης στην πλατφόρμα που θα δημιουργηθεί στην Ειδική Γραμματεία Ιδιωτικού Χρέους.
Η πλατφόρμα θα συνδέεται με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων από την οποία θα αντλούνται όλα τα στοιχεία για τα εισοδήματα και την περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη, κατά το πρότυπο της διαδικασίας που ακολουθείται σήμερα για την ένταξη των επιχειρήσεων στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών. Εφόσον ο οφειλέτης κριθεί επιλέξιμος, η τράπεζα θα προτείνει μια ρύθμιση, λαμβάνοντας υπόψη όχι μόνο τα εισοδηματικά αλλά και τα περιουσιακά του στοιχεία. Οι όροι της ρύθμισης θα είναι συγκεκριμένοι και θα περιλαμβάνουν:
• Δυνατότητα αποπληρωμής της οφειλής σε διάστημα έως και 25 χρόνια.
• Ρύθμιση του δανείου με καθορισμένο επιτόκιο, δηλαδή euribor +2%.
• Πιθανό «κούρεμα» της οφειλής με βάση τραπεζικά κριτήρια και εφόσον το υπόλοιπο του δανείου υπερβαίνει το 120% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Ετσι, εάν το υπόλοιπο της οφειλής είναι π.χ. 100.000 ευρώ και η εμπορική αξία του ακινήτου είναι 120.000 ευρώ, δεν θα υπάρχει δυνατότητα «κουρέματος». Αντιθέτως, εάν η οφειλή είναι 120.000 ευρώ και η εμπορική αξία του ακινήτου είναι 80.000 ευρώ, η τράπεζα θα μπορεί να «κουρέψει» έως και 24.000 ευρώ, όση δηλαδή είναι η διαφορά μεταξύ της οφειλής και της αξίας του ακινήτου x 120%.
Στην περίπτωση αυτή θα παρεμβαίνει και το Δημόσιο, επιδοτώντας το ένα τρίτο της δόσης που θα προκύψει από τη ρύθμιση του δανείου και μετά το «κούρεμα» της οφειλής. Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται η τριμερής χρηματοδότηση και ο επιμερισμός του βάρους και στα τρία μέρη. Η επιδότηση θα γίνεται με βάση συγκεκριμένα κριτήρια και θα αφορά τους αδύναμους εισοδηματικά δανειολήπτες, αλλά και όσους έχουν συγκεκριμένη περιουσία που δεν θα υπερβαίνει το 200% της οφειλής του. Ολα αυτά θα διαπιστώνονται μέσα από τον έλεγχο των στοιχείων του δανειολήπτη, που θα παρέχει η ΑΑΔΕ.
Τις προσεχείς ημέρες οι τράπεζες θα κάνουν την ανάλυση των επιπτώσεων (impact assesment) που έχει το νέο πλαίσιο προστασίας στα κεφάλαιά τους, προκειμένου στη συνέχεια η ανάλυση να αποσταλεί στους θεσμούς που θα κληθούν να δώσουν το πράσινο φως για την υλοποίηση της συμφωνίας. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, η επίπτωση στο σκέλος των προβλέψεων είναι περιορισμένη και απόλυτα διαχειρίσιμη, δίνοντας ένα θετικό μήνυμα στις αγορές σε σχέση με την αβεβαιότητα που υπήρχε μέχρι σήμερα για το νέο πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας.
Καμία ελάφρυνση για τον συνεπή δανειολήπτη
Ας υποθέσουμε ότι δύο δανειολήπτες έχουν 20.000 ευρώ εισόδημα και υπόλοιπο στεγαστικού δανείου 100.000 ευρώ. Ο ένας δεν εξυπηρετεί το δάνειό του. Ο δεύτερος κατορθώνει να πληρώνει τις δόσεις του. Υπάρχουν και οι δύο αυτές κατηγορίες δανειοληπτών. Ο μεν πρώτος θα υπαχθεί στη ρύθμιση που συμφωνήθηκε μεταξύ κυβέρνησης και τραπεζιτών και θα λάβει κρατική επιδότηση για να μπορέσει να πληρώσει τη δόση που προέκυψε από τη ρύθμιση. Με άλλα λόγια, το κράτος θα τον επιδοτήσει επειδή σταμάτησε να εξυπηρετεί το δάνειό του. Ο δεύτερος, πολίτης του ίδιου κράτους, ακόμη κι αν συμφωνήσει με την τράπεζα μια ρύθμιση ίδιου τύπου με τον προηγούμενο, δεν θα δικαιούται επιδότηση, μόνο και μόνο επειδή κατόρθωσε, προφανώς με άλλη διαχείριση των οικονομικών του, να είναι συνεπής.
Εγείρεται ένα ηθικό θέμα, αλλά ενδεχομένως και θέμα συνταγματικότητας, αφού το κράτος αντιμετωπίζει διαφορετικά δανειολήπτες με ίδια χαρακτηριστικά.

Πηγή: kathimerini.gr