Τι θα γίνει μετά τις 15/2/2016 με τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια

Αν για τα «κόκκινα» επιχειρηματικά δάνεια η λύση των πωλήσεων σε funds αποτελεί κατά κύριο λόγο το μοντέλο διαχείρισής τους λόγω της ανάγκης για εισροή νέων κεφαλαίων με τελικό προορισμό την πραγματική οικονομία, για τα «κόκκινα» στεγαστικά η λύση θα αναζητηθεί πρωτίστως μέσω της διαχείρισής τους.

Το πρόσφατο νομοθετικό πλαίσιο για τη διαχείριση των «κόκκινων» δανείων προβλέπει παράταση δύο μηνών στην πώληση σε τρίτους των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας (όπως και των καταναλωτικών δανείων και των μη εξυπηρετούμενων δανείων προς μικρομεσαίες επιχειρήσεις). Ωστόσο, η προθεσμία της 15ης Φεβρουαρίου, συγκεκριμένα, δεν σημαίνει ότι θα απελευθερώσει «πλημμύρα» πλειστηριασμών από τα ξένα funds που θα αποκτήσουν «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια.

Γιατί μπαίνει ως ορόσημο η 15η Φεβρουαρίου

Μία ημέρα πριν, στις 14 Φεβρουαρίου του 2016, εκπνέει η εξάμηνη περίοδος κατά τη διάρκεια της οποίας οι δανειολήπτες που έχουν προσφύγει στον Νόμο Κατσέλη και των οποίων η υπόθεση εκκρεμεί θα πρέπει να υποβάλουν εκ νέου τα δικαιολογητικά τους, όπως προβλέπει ο νόμος που ψηφίστηκε στα μέσα Αυγούστου. Επομένως, πριν από τις 15/2/2016 είναι ανέφικτη η πώληση στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας για όσους έχουν υποβάλει ήδη αίτηση υπαγωγής στον Νόμο Κατσέλη (υπολογίζονται στις 170.000 περιπτώσεις), αλλά και για όσους θα σπεύσουν να υποβάλουν αίτηση μέχρι 31/12/2015.

Στο διάστημα που μεσολαβεί μέχρι τις 15 Φεβρουαρίου, οι τράπεζες εκτιμούν ότι όσοι έχουν τη δυνατότητα να αποπληρώσουν το δάνειό τους και μέχρι τώρα δεν το έκαναν θα αναγκαστούν να προχωρήσουν στη διευθέτησή του προκειμένου να μη χάσουν το ακίνητό τους. Όπως υπολογίζουν, από το σύνολο των περίπου 70 δισ. ευρώ στεγαστικών δανείων, σε καθυστέρηση άνω των 90 ημερών βρίσκονται δάνεια περίπου 20 δισ. ευρώ και, από αυτά, το 30% θα μπορούσε να επανέλθει σε ομαλή αποπληρωμή.

Τελικές απόπειρες ρυθμίσεων μεταξύ τραπεζών – δανειοληπτών

Προς αυτή την κατεύθυνση θα κινηθούν αρχικά βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας, προχωρώντας σε τελικές ρυθμίσεις δανείων βάσει των εύλογων δαπανών διαβίωσης του οφειλέτη και της επίδειξης πνεύματος συνεργασίας εκ μέρους του. Στόχος θα είναι να διαμορφωθεί μια μηνιαία δόση στην οποία ο δανειολήπτης θα μπορεί να ανταποκριθεί με συνέπεια.

Για τη διαμόρφωση της κατάλληλης μηνιαίας δόσης, οι τράπεζες θα εφαρμόσουν σε ευρεία κλίμακα τη μέθοδο split balance. Δηλαδή, θα χωρίζουν το δάνειο σε δύο μέρη, εκ των οποίων το ένα θα διαμορφώνει τη μηνιαία δόση που μπορεί να καταβάλλει ο δανειολήπτης και το άλλο θα «παγώνει». Για το «παγωμένο» μέρος του δανείου ο δανειολήπτης θα καταβάλλει μόνο την εισφορά του νόμου 128 (0,12% για στεγαστικό δάνειο, 0,60% για καταναλωτικό με εξασφάλιση). Το «πάγωμα» μέρους του δανείου θα μπορεί να ισχύσει για 4 χρόνια και μετά η τράπεζα θα εξετάζει αν μπορεί να «ξεπαγώσει» όλο ή μέρος του, ώστε να διαμορφώσει τη νέα δόση για τον πελάτη.

Παρεμφερής μέθοδος είναι το balloon, με την οποία το δάνειο χωρίζεται σε δύο μέρη και η μηνιαία δόση υπολογίζεται μόνο για το ένα. Το υπόλοιπο είτε χρεώνεται με ένα πολύ μικρό ποσό είτε μετατίθεται στη λήξη της δανειακής σύμβασης για διακανονισμό τότε.

Με τις εξατομικευμένες ρυθμίσεις στεγαστικών δανείων από τις ίδιες, οι τράπεζες εκτιμούν ότι οι δανειολήπτες θα μπορέσουν να διατηρήσουν το ακίνητό τους έναντι ενός μικρού τιμήματος, αντίστοιχου με αυτό που θα πλήρωναν για ένα ενοίκιο.

Πώς θα αναλάβουν ρόλο στη συνέχεια τα funds

Αν οι συμφωνίες αυτές μεταξύ τραπεζών και δανειοληπτών αποτύχουν, τα «κόκκινα» δάνεια θα μεταβιβάζονται αυτομάτως σε εταιρείες διαχείρισης, οι οποίες θα είναι και ο νέος αντισυμβαλλόμενος του δανειολήπτη. Οι εταιρείες αυτές προφανώς θα έχουν τους μηχανισμούς για ρευστοποίηση των εμπράγματων εξασφαλίσεων του δανείου με μικρότερο κόστος και μεγαλύτερη ταχύτητα από τις τράπεζες. Όμως επιδίωξή τους δεν είναι οι πλειστηριασμοί.

Οι εταιρείες διαχείρισης θα διαπραγματευθούν εκ νέου την οφειλή με τον δανειολήπτη. Δεδομένου ότι θα έχουν πάρει το ακίνητο στην κυριότητά τους, θα προτείνουν στον οφειλέτη να του νοικιάσουν για μια περίοδο, π.χ., 3 ετών το ακίνητο. Στο διάστημα αυτό, ο οφειλέτης θα παραμένει στο ακίνητο, καταβάλλοντας, εν είδει ενοικίου, μια δόση δανείου που θα έχει συμφωνηθεί με την εταιρεία. Στην πράξη, θα έχει προηγηθεί συνεννόηση της εταιρείας με την τράπεζα, προκειμένου, κατά τη μεταβίβαση της σύμβασης του δανειολήπτη από την τράπεζα στην εξειδικευμένη εταιρεία, να καταρτιστεί μια νέα σύμβαση, που θα προβλέπει επιμήκυνση, π.χ., για 20 χρόνια της οφειλής που απομένει για να αποπληρωθεί το δάνειο. Αυτήν τη δόση θα καταβάλλει ως ενοίκιο στην εταιρεία ο δανειολήπτης προκειμένου να συνεχίσει να μένει στο σπίτι του. Μεταξύ εταιρείας και δανειολήπτη θα μπορεί να συμφωνηθεί στη διάρκεια της σύμβασης νέα επιμήκυνση, π.χ. για άλλα 15 χρόνια, εφόσον εγγυητής για την οφειλή μπει, π.χ., το παιδί του οφειλέτη.

Η άλλη επιλογή για τον δανειολήπτη θα είναι να συμφωνήσει με την εταιρεία τη μετεγκατάστασή του σε ακίνητο χαμηλότερης αξίας, που να ανταποκρίνεται σε μια χαμηλότερη δόση για την αποπληρωμή της οφειλής του.

Μια τρίτη επιλογή θα είναι να του προταθεί να παραμείνει στο ακίνητο μέχρι η εταιρεία να βρει αγοραστή. Με την πώληση του ακινήτου, θα λύεται η σύμβαση του δανείου με τον δανειολήπτη. Ωστόσο, το κρίσιμο σε αυτήν τη συμφωνία θα είναι ο καθορισμός μιας δίκαιης τιμής για την πώληση του ακινήτου, που μάλλον θα καθορίζεται με βάση την αντικειμενική του αξία.

Οι συμφωνίες με τους δανειολήπτες δεν αποκλείεται αργότερα να επεκταθούν και στο reverse mortgage. Με τη συγκεκριμένη μέθοδο, ο οφειλέτης συμφωνεί με ασφαλιστική εταιρεία την εκχώρηση της κυριότητας του ακινήτου του. Σε αντάλλαγμα, η ασφαλιστική τού καταβάλλει μηνιαίο εισόδημα, με το οποίο αυτός μπορεί να διαβιώνει, αλλά και να αποπληρώνει το στεγαστικό του δάνειο στην τράπεζα. Η εταιρεία αποκτά το ακίνητο με τον θάνατο του οφειλέτη και εφόσον έχει αποπληρωθεί το δάνειο στην τράπεζα.

Πηγή: capital.gr