Ερχονται πλειστηριασμοί στην εμπορική αξία των ακινήτων

Σε αστάθμητο και κατά πάσα πιθανότητα αρνητικό παράγοντα για την πορεία των τιμών στην αγορά ακινήτων της χώρας προβλέπουν φορείς του κλάδου ότι θα εξελιχθούν οι πλειστηριασμοί δεκάδων χιλιάδων κτιρίων τα επόμενα χρόνια. Σε πρώτη φάση, από το αρχικό κύμα των πλειστηριασμών, που αναμένεται να ξεκινήσει τις επόμενες ημέρες, εκτιμάται ότι οι τιμές στο σύνολο της αγοράς θα υποχωρήσουν κατά τουλάχιστον 10%, ενδεχομένως και ακόμα περισσότερο. Αυτή είναι η κοινή συνισταμένη εκτιμητών, οι οποίοι συνεργάζονται τόσο με το Δημόσιο όσο και με τις τράπεζες και τις εταιρείες εκκαθαρίσεων, όπως η PQH, που «τρέχουν» αυτήν την περίοδο εκτεταμένα προγράμματα εκτιμήσεων ακινήτων, προκειμένου να τεθούν οι τιμές εκκίνησης των πλειστηριασμών.

Σύμφωνα με τον κ. Ηλία Ζιώγα, επικεφαλής της εταιρείας συμβούλων ακινήτων NAI Hellas και ένα από τα ιδρυτικά στελέχη του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών, η αγορά ακινήτων είναι δεδομένο ότι θα επιβαρυνθεί περαιτέρω από τους μαζικούς πλειστηριασμούς ακινήτων. «Η επίδραση στις τιμές θα είναι σαφέστατα αρνητική, όχι επειδή η τιμή ενός ακινήτου θα είναι κατά πολύ χαμηλότερη στον πλειστηριασμό, σε σχέση με το διπλανό του πωλούμενο ακίνητο, αλλά επειδή θα περιοριστεί η ζήτηση για το δεύτερο ακίνητο». Οπως τονίζει ο κ. Ζιώγας, όταν σε μια ήδη συρρικνωμένη αγορά από πλευράς ζήτησης διοχετευθούν ακίνητα σε ελκυστικότερες τιμές, μέσω πλειστηριασμών, είναι αυτονόητο ότι οι ούτως ή άλλως λιγοστοί αγοραστές θα στραφούν πρώτα στα συγκεκριμένα ακίνητα και, μόνον αν δεν ικανοποιηθούν από τη συγκεκριμένη προσφορά, θα στραφούν σε άλλα πωλούμενα ακίνητα. Την άποψη αυτή συμμερίζεται και ο κ. Γιώργος Λίτσας, επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών GLP Values, που συνεργάζεται με την PQH πραγματοποιώντας εκτιμήσεις εκατοντάδων ακινήτων σε μηνιαία βάση, ο οποίος αναφέρει στην «Κ» ότι η πτώση των τιμών στην αγορά είναι μονόδρομος. «Εκτιμώ ότι αν δεν υπάρξει ο κατάλληλος συντονισμός μεταξύ των εμπλεκόμενων πλευρών, του Δημοσίου (εφορίες, ΕΦΚΑ κ.λπ.), των τραπεζών και των εκκαθαριστών, ώστε να μη διοχετευτούν πολλά ακίνητα ταυτόχρονα, κάτι που βέβαια δεν αναμένεται να συμβεί, είναι σαφές ότι οι τιμές στο σύνολο της αγοράς θα μειωθούν κατά τουλάχιστον κατά 10%», λέει ο κ. Λίτσας.

Σύμφωνα με τον ίδιο, οι ιδιοκτήτες που έχουν ήδη ακίνητα προς πώληση θα υποχρεωθούν σε αναπροσαρμογή των ζητούμενων τιμών τους, υπό τον φόβο να μην βρουν ποτέ αγοραστή για τα δικά τους ακίνητα, λόγω των πλειστηριασμών. Παράλληλα, σημειώνει ότι, «σύμφωνα με τους υπολογισμούς μας, ήδη το απόθεμα των απούλητων ακίνητων κάθε είδους αγγίζει τις 270.000 – 280.000, σε μια αγορά μάλιστα που δεν πραγματοποιούνται πάνω από 15.000 συναλλαγές ετησίως. Αντιλαμβάνεστε λοιπόν ότι από τη στιγμή που η ζήτηση για απόκτηση ακινήτων και δη κατοικιών είναι μηδαμινή για πολλές περιοχές της Αττικής και της χώρας γενικότερα, η περαιτέρω ενίσχυση της προσφοράς, μόνο προς τα κάτω θα κατευθύνουν τις αξίες».

Ανάλογη είναι και η άποψη του κ. Γιάννη Ξυλά, ιδρυτή της εταιρείας εκτιμητών Geoaxis. «Φοβάμαι πολύ ότι από τους πλειστηριασμούς θα δημιουργηθεί μια υπερπροσφορά ακινήτων χωρίς την ανάλογη ζήτηση, κάτι που μεταφράζεται σε άμεση πτώση των τιμών, που είναι πιθανό να είναι ραγδαία, αν συνυπολογιστούν και τα χαρτοφυλάκια “κόκκινων” δανείων με ενέχυρο ακίνητα, τα οποία θα πωληθούν σε ξένα funds για κλάσμα της αξίας τους».

Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Λίτσα, παρά τις χαμηλότερες τιμές των ακινήτων που θα διατεθούν μέσω πλειστηριασμών, μόνο ένα ποσοστό της τάξεως του 15-20% θα βρει τελικά αγοραστή, τουλάχιστον με την ολοκλήρωση του πρώτου «κύματος». «Το κλίμα στην οικονομία παραμένει αρνητικό, με αποτέλεσμα να επηρεάζεται άμεσα και η αγορά ακινήτων. Παράλληλα, όπως έχει αποδειχθεί από πληθώρα μελετών οικονομολόγων, για να ανακάμψει μια οικονομία απαιτείται να σταθεροποιηθεί για περίοδο τουλάχιστον ανάλογο εκείνης κατά την οποία έχει υποστεί ύφεση». Εν ολίγοις, στην περίπτωση της Ελλάδας θα χρειαστούν αρκετά χρόνια ακόμα έως ότου μπορεί να ισχυριστεί κανείς ότι η κατάσταση έχει βελτιωθεί σημαντικά, επιτρέποντας και τη σημαντική άνοδο των συναλλαγών ακινήτων.

Πάνω από 10.000 θα βγουν στο σφυρί το επόμενο 12μηνο

Πάνω από 10.000 ακίνητα αναμένεται να οδεύσουν προς πλειστηριασμό κατά τη διάρκεια του προσεχούς δωδεκαμήνου, καθώς το Δημόσιο αναμένεται να θέσει άμεσα σε εκκίνηση το σύστημα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών ακινήτων και μάλιστα στην αγοραία αξία τους. Πρόκειται για ένα από τα προαπαιτούμενα της πρόσφατης αξιολόγησης, προκειμένου αφενός μεν να παρακαμφθεί το κίνημα ενάντια στους πλειστηριασμούς, αφετέρου δε να μην καθίστανται διαρκώς άγονοι οι τελευταίοι, λόγω του ότι πραγματοποιούνταν στην κατά πολύ υψηλότερη αντικειμενική αξία των ακινήτων.

Σύμφωνα με τους εκτιμητές που συνεργάζονται με τους πιστωτές (Δημόσιο, τράπεζες κ.λπ.), μόνο από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες και τις σχετικές διαδικτυακές πλατφόρμες τους εκτιμάται ότι θα διατίθενται περίπου 2.000 – 3.000 ακίνητα σε ετήσια βάση, διαδικασία που έχει ήδη ξεκινήσει. Ο αριθμός αυτός δεν κρίνεται επιβαρυντικός για την αγορά, σε ό,τι αφορά την άσκηση πιέσεων στις τιμές. Ωστόσο, με δεδομένη και την προσθήκη του Δημοσίου στους πλειστηριασμούς, αλλά και την έναρξη των πωλήσεων από τον ειδικό διαχειριστή PQH (ήδη η προθεσμία για την υποβολή προσφορών για τα πρώτα ακίνητα λήγει στις 11 Σεπτεμβρίου), εκτιμάται ότι τουλάχιστον 10.000 ακίνητα θα εκπλειστηριάζονται εφεξής σε ετήσια βάση και σε τιμές περίπου 10%-20% χαμηλότερες από τις αγοραίες τους. Εν ολίγοις, περίπου το 70%-80% του ετήσιου όγκου των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων της χώρας θα μπορεί, δυνητικά, να καλυφθεί μόνον από τους πλειστηριασμούς, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την πορεία των τιμών στα υπόλοιπα ακίνητα που αναζητούν αγοραστή.

Σύμφωνα με τον κ. Ζιώγα, επικεφαλής της εταιρείας συμβούλων ακινήτων NAI Hellas, οι τράπεζες προσανατολίζονται στον πλειστηριασμό ποιοτικότερων ακινήτων, τουλάχιστον σε πρώτη φάση. Επίσης, όλα τα ακίνητα θα είναι 100% στην κυριότητα των τραπεζών, προκειμένου να αποφεύγονται νομικά κωλύματα και περιπλοκές και να είναι ελκυστικότεροι για τους επενδυτές οι σχετικοί πλειστηριασμοί. Ακόμα κι έτσι βέβαια, η υφιστάμενη ζήτηση, τουλάχιστον από επενδυτικά κεφάλαια του εξωτερικού, πολύ δύσκολα θα μπορέσει να καλυφθεί σε ό,τι αφορά τα ακίνητα εισοδήματος ή τα ξενοδοχειακά ακίνητα, για τα οποία υπάρχει και το μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον από τους εν λόγω πλειστηριασμούς.